¿Puede el casero retener la fianza para pintar o reparar el termo?

Es completamente comprensible sentir angustia y frustración cuando, tras cumplir diligentemente con los plazos de preaviso y haber cuidado la vivienda durante años, la propiedad responde con exigencias económicas desproporcionadas y amenazas legales. La retención indebida de la fianza es uno de los conflictos más habituales al finalizar un arrendamiento, pero la ley establece límites muy claros frente a los abusos.

Análisis legal: Desgaste habitual frente a daños imputables

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil regulan con precisión las obligaciones de conservación del inmueble y el destino de la fianza arrendaticia:

1. El pintado de las paredes y el uso ordinario

Salvo que se hayan producido desperfectos graves, agujeros desmesurados o cambios de color no autorizados, el deslucimiento de la pintura tras tres años de uso continuado se considera desgaste por el uso ordinario (artículo 1561 del Código Civil). El casero no puede repercutir los costes de pintar la vivienda completa al inquilino, ya que mantener el piso actualizado corresponde al arrendador.

2. Reparación o sustitución del termo

Conforme al artículo 21.1 de la LAU, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar la renta ni a repercutirlo al arrendatario. Solo corresponden al inquilino las pequeñas reparaciones por desgaste de uso diario (artículo 21.4 LAU). La rotura de un termo por vejez o fin de vida útil es una reparación estructural de habitabilidad que corresponde exclusivamente al propietario.

3. Gastos de limpieza no estipulados

Si el contrato no exigía expresamente la entrega del inmueble mediante una empresa de limpieza profesional certificada, el inquilino solo está obligado a devolver la vivienda en un estado razonable de limpieza y orden. Exigir facturas adicionales sin pacto previo carece de respaldo legal.

4. Amenazas con listas de morosos y juicio

Incluir indebidamente a una persona en un fichero de solvencia patrimonial (como ASNEF) por una deuda incierta, controvertida o no vencida es una práctica sancionable por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) y susceptible de indemnización por vulneración del derecho al honor. Respecto al juicio, si la cuantía reclamada por la fianza es inferior a 2.000 euros, el procedimiento se realiza mediante juicio verbal sin necesidad obligatoria de abogado ni procurador, y el riesgo de condena en costas para el inquilino en este escenario es mínimo si las pretensiones del arrendador carecen de prueba técnica.

Pasos recomendados para recuperar tu fianza

• Revisión del acta de entrega de llaves: Si se firmó un documento donde constaba el estado del piso o la devolución de llaves, ese texto es la prueba reina. Si no hubo acta, las fotografías y vídeos tomados al desalojar servirán como evidencia.
• Envío de un Burofax: Remite un burofax con acuse de recibo y certificación de texto requiriendo formalmente la devolución íntegra de los 1.600 euros de fianza en un plazo de 7 a 10 días, recordando que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves, la fianza devenga el interés legal del dinero (artículo 36.4 LAU).
• Desmontar las exigencias por escrito: Especifica que el termo expiró por antigüedad (conservación a su cargo) y que el uso de la pintura entra dentro de la normalidad contractual de tres años.
• Demanda de Juicio Verbal: Si persiste la negativa, puedes presentar directamente una demanda de juicio verbal en el Juzgado de Primera Instancia competente rellenando los formularios normalizados gratuitos.

Conclusión

No cedas ante advertencias infundadas. La normativa y la jurisprudencia mayoritaria amparan al inquilino frente a intentos de sufragar reformas y renovaciones de suministros a costa de la fianza. Actúa con firmeza documental mediante burofax y haz valer tus derechos.